1. 개정 주택법령상의 하자담보책임기간에 관한 법리오해의 점에 대하여
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2005. 5. 26. 법률 제7502호로 개정된 것, 이하 ‘개정
집합건물법’이라 한다) 부칙 제6조는, 집합주택의 관리방법과 기준에 관한 주택법의 특별한 규정은 그것이
집합건물법에 저촉하여 구분소유자의 기본적인 권리를 해하지 않는 한 효력이 있으나 다만, 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여는
주택법 제46조 의 규정이 정하는 바에 따른다고 규정하고 있고, 주택법(2005. 5. 26. 법률 제7520호로 개정된 것, 이하 ‘개정 주택법’이라 한다)
제46조 제1항 은 사업주체는 건축물 분양에 따른 담보책임에 관하여
민법 제667조 내지
제671조 의 규정을 준용하도록 한
집합건물법 제9조 의 규정에 불구하고 공동주택의 사용검사일 또는 사용승인일부터 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년 이내의 범위에서 대통령령이 정하는 담보책임기간 안에 공사상 잘못으로 인한 균열·침하·파손 등 대통령령으로 정하는 하자가 발생한 때에는 공동주택의 입주자 등 대통령령이 정하는 자의 청구에 따라 그 하자를 보수하도록 규정하고 있다.
그러나 개정 주택법의 시행 전에
주택법 제29조 의 규정에 의한 사용검사 또는
건축법 제18조 의 규정에 의한 사용승인을 얻은 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여도
제46조 의 개정 규정을 적용하도록 한 개정 주택법 부칙 제3항은
헌법재판소 2008. 7. 31. 선고 2005헌가16 결정 에 의하여 헌법에 위반되어 무효라고 선언됨으로써 그 효력이 상실되었다. 한편, 사용검사 또는 사용승인은
집합건물의 건축이 완성된 후에 이루어지고 그 후에 바로 피분양자인 구분소유자에게 인도되는데 하자발생의 원인이 되는 부실공사 등 공사의 잘못은 성질상 이미 그 때에 모두 발생되어 있다고 할 것이어서 그 당시에 적용되는 하자담보책임에 관한 법률을 일률적으로 적용하여 담보책임 등을 묻는 것이 신뢰보호나 공평의 견지에서 타당하다고 할 것이다. 따라서 개정 주택법 및 개정
집합건물법 부칙
제6조 가 시행된 2005. 5. 26. 이전에 사용검사 또는 사용승인을 받은 공동주택에 관하여 그 구분소유자가
집합건물법에 따라 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구하는 경우에는 그 담보책임 및 하자보수에 관하여
개정 주택법 제46조 를 적용할 수 없고,
집합건물법 제9조 및 그에 의해 준용되는
민법 제667조 내지
제671조 에 따라 하자담보책임의 내용 및 범위가 결정된다고 보아야 할 것이다.
원심판결 이유에 의하면, 원심은 이 사건 아파트는 1997. 5. 16. 관할관청의 사용검사를 받은 사실, 원심판결 첨부 [별표 1, 2] 기재와 같은 각 하자가 이 사건 아파트의 사용검사일 이전에 또는 사용검사일로부터 1, 2, 3년 이내에 모두 발생한 사실, 이 사건 아파트 525세대 중 439세대의 구분소유자들이 이 사건 아파트의 건축·분양자인 피고에 대하여 가지는 위 각 하자의 보수에 갈음하는 손해배상청구권을 2006. 12. 14. 원고에게 양도하였고 그 무렵 피고 앞으로 그 채권양도의 통지가 이루어진 사실을 인정한 다음, 피고는 원고에게 위 하자를 보수하는 데 필요한 비용 가운데 원고가 구분소유자들로부터 양수한 비율로 계산한 돈에 해당하는 손해배상금을 지급할 의무가 있다고 판단하였다.
이 사건 기록에 의하면 원고는 이 사건 아파트의 분양자인 피고를 상대로
집합건물법 제9조 에 의하여 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구하고 있음이 분명한데, 원심이 인정한 바와 같이 이 사건 아파트는 개정 주택법 및 개정
집합건물법 부칙
제6조 의 시행 이전인 1997. 5. 16. 사용검사를 받았으므로, 이 사건 아파트에 관하여는 개정 주택법 및 개정
집합건물법 부칙
제6조 의 규정에 불구하고 종전과 마찬가지로
집합건물법 제9조 및 그에 의해 준용되는
민법 제667조 내지
제671조 에 따라 하자담보책임의 내용 및 범위가 결정된다고 할 것이므로, 원심이 원심판결 첨부 [별표 1, 2] 기재와 같은 각 하자가 개정 주택법령상의 하자담보책임기간인 1, 2, 3년 이내에 발생한 경우에 한하여 하자담보책임이 인정된다고 판단한 것은 잘못이라 할 것이나, 피고만이 상고하였으므로 원심의 위 잘못을 이유로 원심판결을 파기할 수는 없다. 그리고
집합건물법 제9조 에 의하여 준용되는
민법 제671조 에서 정한 하자보수 및 그에 갈음한 손해배상청구권은 10년의 기간이 경과하기 전에 행사하면 되는바(
대법원 2000. 6. 9. 선고 2000다15371 판결 참조), 원심이 인정한 사실관계에 의하더라도 원고가 이 사건 아파트의 인도일로부터 10년이 경과하기 전에 이 사건 아파트의 구분소유자들을 대신하여 피고에게 위 하자의 보수를 요청하였음이 명백하므로, 이 사건 하자보수에 갈음하는 손해배상청구를 일부 인용한 원심의 판단은 결론에 있어서 정당하다.
상고이유는 개정 주택법령상의 담보책임기간은 제척기간이거나 또는 하자발생기간 및 제척기간인 것으로 보아야 하므로 원고의 하자담보청구권은 그와 같은 제척기간의 경과로 이미 소멸하였다는 취지이나, 이는 이 사건 아파트의 하자보수 및 담보책임에 관하여
집합건물법의 적용이 배제되고 개정 주택법 규정만이 적용된다는 전제에서 원심판결을 탓하는 것에 불과하여 받아들일 수 없다.
2. 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권의 소멸시효에 관한 법리오해의 점에 대하여
집합건물법 제9조 는 건축업자 내지 분양자로 하여금 견고한 건물을 짓도록 유도하고 부실하게 건축된
집합건물의 소유자를 두텁게 보호하기 위하여
집합건물의 분양자의 담보책임에 관하여 민법상의 도급인의 담보책임에 관한 규정을 준용하도록 함으로써 분양자의 담보책임의 내용을 명확히 하는 한편, 이를 강행규정화한 것으로서
집합건물법 제9조 에 의한 책임은 분양계약에 기한 책임이 아니라
집합건물의 분양자가
집합건물의 현재의 구분소유자에 대하여 부담하는 법정책임이므로 (
대법원 2000. 6. 9. 선고 2000다15371 판결 참조), 이에 따른 손해배상청구권에 대해서는
민법 제162조 제1항 에 따라 10년의 소멸시효기간이 적용된다 고 할 것이다.
원심이, 이 사건 하자는 어느 것이나 이 사건 아파트의 사용검사일로부터 3년 이내에 발생한 것인 한편, 원고가 이 사건 아파트의 구분소유자들로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 양도받고 이 사건 아파트 사용검사일인 1997. 5. 16.로부터 10년이 경과하기 전인 2007. 3. 14. 위 양도받은 손해배상청구권을 새로운 청구원인으로 하는 청구취지 및 원인변경 신청서를 제1심법원에 제출함으로써 적어도 그 시점에서 소멸시효가 중단되었다고 판단한 것은 앞서 본 법리에 따른 것으로서 정당하고, 거기에 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권의 소멸시효에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.
