과거 상가건물의 임대차는 임대차에 관한 계약법의 일반이론에 따라 계약기간이 종료되면 세입자가 재계약을 원해도 건물주가 거부하면 계약기간을 연장할 수 있는 방법이 없고, 관행에 의하여 1년 단위로 임차료의 증액과 관련되어 임대인의 일방적인 의사에 따를 수 밖에 없었습니다.
그런데 2002년부터 시행된 상가건물임대차보호법에 의하면 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조,소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의하여 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생겨 임차인은 권리를 보호받게 되었습니다(상가건물임대차보호법 제3조제1항).
다만, 상가건물임대차보호법의 적용대상은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차이지만, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차는 예외로 하고 있습니다(상가건물임대차보호법 제2조제1항). 여기서 대통령령이 정하는 보증금액은 서울특별시의 경우 3억원, 서울특별시를 제외한 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역의 경우 2억5천만원, 광역시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시의 경우 1억8천만원, 그 밖의 지역은 1억5천만원입니다(상가건물임대차보호법시행령 제2조제1항).
상가건물의 임대차 기간
임대차 기간의 경우 기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보지만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다(상가건물임대차보호법 제9조제1항).
상가건물 임대차 계약의 갱신
현행법에는 임차인이 임대차 기간 만료전 6월부터 1월 사이에 계약갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유없이 이를 거절하지 못하도록 규정하고 있습니다. 다만 다음의 경우는 예외로 인정되고 있습니다(상가건물임대차보호법 제10조제1항).
① 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
② 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
③ 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
⑤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
⑦ 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우
⑧ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
한편 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있습니다(상가건물임대차보호법 제10조제2항).
사업자등록을 했고, 영업을 시작함으로써 현행법에 의한 대항력을 갖추었고, 임차보증금액이 법적용 대상 이하이면 상가건물임대차보호법에 의해 보호를 받을 수 있는 임차인으로 인정됩니다. 따라서 임대차 계약을 6개월로 약정하였더라도 임대차 기간의 최소보장기간인 1년을 주장할 수 있고 위에서 언급한 결격사유가 없는 이상 최초의 임대차기간으로부터 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신을 요구할 수도 있습니다.
상가건물 임대차보호법
제2조 (적용범위)
① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.
② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. [개정 2010.5.17 제10303호(은행법)] [[시행일 2010.11.18]]
[전문개정 2009.1.30]
동법 시행령
제2조 (적용범위)
①「상가건물 임대차보호법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 보증금액"이라 함은 다음 각호의 구분에 의한 금액을 말한다. [개정 2008.8.21, 2010.7.21]
1. 서울특별시 : 3억원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 2억5천만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 1억8천만원
4. 그 밖의 지역 : 1억5천만원
②법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.
③법 제2조제2항에서 "대통령령으로 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다.[개정 2010.7.21]
