경매에서 꼭 찾아오는 불청객이 유치권 주장이다. 경매사건에서 유치권의 신고가 있더라도 실제 유치권으로 보호받지 못하는 경우가 많다. 허위의 유치권을 신고하여 경매를 방해하는 경우에는 입찰방해죄가 된다. 그러나 허위의 유치권인지, 공사대금 등의 채권을 있지만 법적으로 보호받지 못하는 유치권인지 알 수 없는 경우가 많다. 

유치권 중 가장 많은 것이 건물의 신축공사를 한 건물에 관하여 생긴 공사대금 채권이 있고 건물을 점유하고 있는 경우이다. 이 경우에는 공사대금을 받을 때까지 건물을 유치할 권리가 있다. 

그런데 건물을 짓다가 중간에 중단한 토지를 경매하는 경우에는 주의해야 한다. 건물의 신축공사를 도급받은 수급인이 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우가 있다. 터를 파고 기초콘크리트를 타설한 다음 기둥을 올리려고 하다가 공사를 중단한 경우에는 토지에 정착물 있다는 내용이 경매 공고에 기재가 되고 유치권 신고가 있다는 내용도 등재된다. 다만 유치권 성립여부 불분명하다는 설명도 붙는다.  

이러한 경우에는 경매에 참여하려는 사람은 유치권자의 유치권이 무서워 경매에 참가하는 것을 꺼리게 된다. 이에 대한 유치권의 성립 여부에 대한 법원의 판결을 알고 있다면 매우 유리한 가격에 토지를 경락받을 수 있다. 판례에 의하면 위 경우에는 토지의 구조물은 토지의 부합물에 불과하여 유치권을 행사할 수 없다고 한다. 

그 이유는 토지에 부합된 것은 토지의 부합물에 불과하고 별도의 소유권의 대상이 될 수 없으므로 유치권을 행사할 점유의 대상이 없기 때문이다. 공사 중단 시까지 발생한 공사대금 채권은 토지에 관하여 생긴 것도 아니기 때문에 토지를 점유할 권리가 생기는 것도 아니다. 그렇다면 수급인으로서는 유치권을 행사하고 점유할 대상이 없는 것이므로 유치권 신고를 하였다고 하더라도 경락인에게 유치권을 주장할 수 없는 것이다.

실제 사례에서 토지 소유자와 토지 위에 공장을 신축하기로 하는 내용의 도급계약을 체결하고 기초공사를 진행하면서 기초 구조물을 설치한 상태에서 경매가 진행되고 공사가 중단된 경우 토지에 설치한 구조물에 대하여 유치권을 신고하고 유치권 주장을 한 사건이 있었다. 그 사건에서 토지를 경락받은 사람은 토지에 설치된 구조물까지 모두 넘겨받았고 공사업자는 눈물을 머금고 물러나야 했다.

글 대륙아주 이재구 변호사(원주)