최근 원주 기업도시의 아파트 가격이 폭등하는 바람에 계약해제 관련 분쟁이 증가하고 있다.

계약 체결 후 계약금을 지급하고 잔금을 지급하려고 준비하고 있던 상태에서 갑자기 매도인이 계약금의 배액을 공탁하고 계약을 해제하겠다는 통지를 하는 경우가 있다.

이 경우 매수인은 잔금을 지급하기 위하여 모든 준비를 마쳤음에도 잔금 지급을 앞두고 입주를 못하게 되는 손해를 입게 된다. 물론 매도인이 계약금의 배액을 상환하기 때문에 손해배상을 받을 수는 있지만 그 금액이 매매금액의 상승분보다 적기 때문에 불만이 생기게 된다.

이 경우 계약해제에 관하여는 2가지 경우가 문제된다.

계약서에 중도금 또는 잔금 지급 전까지 계약금의 배액을 지급하고 계약을 해제할 수 있다는 계약내용을 계약서에 기재한 경우와 기재하지 않은 경우가 있다.

약정이 없는 경우에는 민법 제565조가 상대방이 이행에 착수할 때까지 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있다. 해제권 행사의 시기를 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지로 제한한 것은  당사자의 일방이 이미 이행에 착수한 때에는 그 당사자는 그에 필요한 비용을 지출하였을 것이고, 또 그 당사자는 계약이 이행될 것으로 기대하고 있는데 만일 이러한 단계에서 상대방으로부터 계약이 해제된다면 예측하지 못한 손해를 입게 될 우려가 있으므로 이를 방지하고자 함에 있다.

이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다는 것이 판례이다. 

실제 사례 중에는 매매계약의 체결 이후 시가 상승이 예상되자 매도인이 구두로 구체적인 금액의 제시 없이 매매대금의 증액요청을 하였고, 매수인은 이에 대하여 확답하지 않은 상태에서 중도금을 이행기 전에 제공하였는데, 그 이후 매도인이 계약금의 배액을 공탁하여 해제권을 행사한 사안에서, 시가 상승만으로 매매계약의 기초적 사실관계가 변경되었다고 볼 수 없어 '매도인을 당초의 계약에 구속시키는 것이 특히 불공평하다'거나 '매수인에게 계약내용 변경요청의 상당성이 인정된다'고 할 수 없고, 이행기 전의 이행의 착수가 허용되어서는 안 될 만한 불가피한 사정이 있는 것도 아니므로 매도인은 위의 해제권을 행사할 수 없다고 한 판결이 있다. 대법원 2006. 2. 10 선고 2004다11599 판결 [소유권이전등기 ] [공2006.3.15.[246],419 ]

계약금을 포기하거나 계약금의 배액을 반환하고 해제할 수 있다는 것은 "특약"사항이다. 이러한 특약이 있는 경우와 없는 경우를 나누어 판단하여야 할 것이다 .특약이 없는 경우에는 매수인의 이행의 착수가 인정되는 경우 당연히 해제권 행사가 제한된다. 특약이 있다고 하더라도 이러한 특약이 계약 체결당사 설명되지 않는 경우도 많다. 부동문자로 인쇄된 계약서에 기재된 내용이 계약의 내용이 될 수 없다고 한 판례도 있다.

계약의 내용이 되었다고 인정되는 경우 매수인이 계약체결 후 잔금지급일 이전에 잔금을 모두 준비하고 잔금을 지급하려고 하던 시점에도 해제가 가능한지 문제된다. 잔금을 지급하기 이전의 의미는 잔급 지급일에 잔금을 준비하고 잔금을 제공한 경우 등 잔금의 지급을 위한 이행에 착수한 때로 보아야 할 것이므로 이 경우에는 계약해제가 불가능하다고 보아야 할 것이다.

민법 제565조가 해제권 행사의 시기를 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지로 제한한 것은