“잔금을 지급하기로 한 날짜에 매수인이 잔금을 준비하지 않고 며칠만 기다려 달라고 하는데 어떡할까요?”

변호사를 하면서 매매계약과 관련된 상담 중 가장 많은 것 중의 하나가 위와 같은 질문이다.

토지를 개발하여 아파트를 짓거나 주택을 지어 매각하려는 경우 처음부터 토지 매매대금과 건축비를 미리 준비해 놓으면 얼마나 좋을까?

현실은 그렇지 못하다.

돈이 부족한 상태에서 사업을 시작하게 된다.

계약금을 빌려서 토지계약을 체결하고 건축하려는 상가를 분양하여 분양대금으로 건축비를 마련한다. 그 사이에 자금의 융통은 금융기관을 통해 조달한다.

이러한 자금조달계획대로 사업이 진행되지 않게 되면 계약만 하고 잔금을 차일피일 미루게 되는 것이다.

이 때 매도인은 몇 번 잔금을 미루어 주다가 결구 계약을 해제할 수밖에 없다.“이번이 마지막입니다. 이번에 잔금약속을 어기면 끝입니다.”

“네. 각서를 써드리겠습니다.”

이러한 약속을 지키지 못하게 되면 매도인은 내용증명을 보낸다. 약속을 지키지 않아 계약을 해제하겠다는 의사표시를 하게 되면 매수인은 계약금을 떼이게 된다.

그런데 얼마 후 매수인이 잔금을 마련했다고 하면서 계약이행을 요구하는 경우가 생긴다. 이 때 계약이 적법하게 해제되었는지 문제가 된다.

매수인이 주장하는 것은 간단하다. 매매계약은 매수인이 잔금을 준비하지 않더라도 매도인이 소유권이전등기 서류를 준비해서 매수인에게 제시하고 잔금을 달라고 요구하지 않으면 계약불이행이 되지 않는다. 매수인은 이러한 동시이행의 원칙을 강조하면서, 매도인이 이전등기 서류도 제공하지 않고 일방적으로 계약해제를 한 것은 무효라고 주장하는 것이다.

이러한 원칙을 강조하면 불성실한 매수인에게 구실을 줄 수 있다. 그래서 법원은 불성실한 매수인이 잔금이행을 계속 미루는 등 비협조적인 태도를 취하면서 등기서류를 주더라도 받지 않을 태도를 취한 경우에는 그에 상응한 정도의 준비만 하면 된다고 한다. 위 사건과 같은 경우라면 매도인은 이전등기서류를 전부 준비할 필요는 없고 매도용 인감증명서를 발급받아 놓고 언제든지 이전할 수 있는 준비를 하면 족하다는 것이 판례이다.

글 이재구 변호사