매매계약을 체결하면서 잔금을 꼭 지급한다는 약속을 하고, 만약 잔금을 잔금기일에 지급하지 못하면 이유 여하를 불문하고 무조건 계약이 자동해제되는 것으로 하는 경우가 있다.

이러한 약속을 한 경우 잔금지급기일이 지나면 계약은 자동해제되고 계약금은 매도인이 몰취하여 돌려주지 않는다는 특약이 유효한가 문제된다.

이웃의 집을 경매로 산 사람이 있었다. 그런데 그 집에 살고 있는 사람이 친척 명의로 집을 다시 사겠다고 제의하였다. 어차피 이웃에 사는 사람이기 때문에 마음 아프게 하고 싶지 않았던 그 사람은 경매로 산 가격에 등기비용 등 실제 들어간 비용만 더 얹어서 다시 매각하기로 하였다.

그런데 매수인은 잔금지급 기일에 잔금을 주지 않고 계속 2차례가 연기를 요청했다. 계속 약속을 어기자 매도인은 계약을 해제한다는 내용증명까지 보냈다.

그러자 다시 꼭 약속을 지키겠다고 하면서 각서를 쓰고 만약 잔금을 약속한 날까지 지급하지 않으면 계약은 자동 해제되는 것으로 하고 계약금도 포기한다는 특약을 하였다.

이 경우 계약은 자동해제되는지 문제가 되었다.

판례는 매매계약에서 매수인이 잔금을 지급하지 못하면 계약이 자동으로 해제된다는 약정이 있더라도 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무는 동시이행관계에 있으므로 매도인이 잔대금지급기일에 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 알리는 등 이행제공을 하여 매수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 하였을 때에 비로소 자동적으로 매매계약이 해제된다고 한다.

이러한 판례와 달리 자동해제된다고 한 판례도 있다.

매수인이 여러 차례에 걸친 채무불이행에 대하여 책임을 느끼고 잔금지급기일의 연기를 요청하면서 새로운 약정기일까지는 반드시 계약을 이행할 것을 확약한 사건에서 잔금지급 불이행시에는 매매계약이 자동적으로 해제되는 것을 감수하겠다는 약속을 한 것이므로 잔금을 지급하지 아니함으로써 계약은 자동적으로 해제된다고 판결하였다.

글 이재구 변호사