유치권이 성립하기 위해서는 유채권을 행사하려는 물건과 관련하여 생긴 것이어야 한다.

사례 중 공사업체가 설치한 콘크리트 파일은 지반침하 등으로 건물이 붕괴될 것을 우려하여 건물기초 보강을 위하여 항타하여 삽입한 공사업자가 유치권을 주장한 사건이 있었는데, 파일 공사로 인한 공사대금은 토지 위에 신축하려고 하였던 임대아파트와 관련하여 생긴 것이지 토지와 관련하여 생긴 것이 아니라는 다툼이 있었다.

이에 관하여 하급심에서는 토지에 관하여 공사대금 채권이 아니므로 유치권을 행사할 수 없다고 판단하였지만 대법원에서는 이와 반대로 유치권을 인정하였다.

파일을 박는 공사는 지반침하 등으로 인한 건물붕괴를 막기 위한 지반보강공사였다. 토지 소유자는 임대아파트 신축사업을 시행하면서 아파트 3개동이 들어설 단지의 지반침하로 인한 건물 붕괴를 막기 위하여 콘크리트 기초파일을 시공하도록 하였는데, 이러한 공사는 토지를 대지화시키기 위한 공사로 본 것이다. 토목공사 중의 일부인 기초공사가 아파트 건축을 위해 시공되었다고 하더라도 토지와 관련된 공사로 보게 되면 토지에 대한 유치권을 행사할 수 있다.

이와 관련하여 건축공사에 철근, 모래, 자갈 등을 공급한 업체도 유치권을 주장할 수 있는지 문제가 된다. 철근이나 모래, 자갈이 건물의 가치상승에 도움을 주었다는 것은 부인할 수 없지만, 공사를 직접 시공한 공사업자를 매개로 건물의 구성부분이 된 것에 불과하므로 이는 사실상 건축자재의 매매대금 채권에 불과하다.

건물을 신축하거나 오래된 건물의 배관공사, 보일러 시설 등을 한 경우 공사대금 채권을 받기 위하여 유치권을 행사할 수 있다. 이 때 건물주나 보수를 맡긴 공사대금 채무자에게 건물의 점유를 넘겨주는 경우가 있다.

유치권은 직접 점유하거나 다른 사람을 내세워 간접적으로 점유해도 무관하다. 하지만 유치권은 건물을 유치함으로써 채무자의 변제를 간접적으로 강제하는 것을 본체적 효력으로 하는 권리이므로 간접점유의 경우 점유를 맡긴 직접점유자가 채무자인 경우에는 유치권의 요건으로서의 점유에 해당하지 않는다.

글 이재구 변호사