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주택분양보증제도의 선의의 보호대상자 요건 |
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법률고문 최형선
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금융기관에서 대출을 받아 분양대금을 납부하는 등의 방법으로 사업주체에 대하여 주택 공사자금을 지원하여 주는 것을 주된 목적으로 하여 분양계약을 체결한 자가 주택분양보증제도의 보호대상이 되는 선의의 수분양자에 해당하는지 여부 아파트사업주체인 丙회사가 주택보증회사인 乙보증에게 丙회사 직원 및 협력업체에 분양한다는 사업계획서를 제출하여 乙보증은 이를 근거로 丙회사와 주택분양보증계약을 체결하였고, 丙회사는 계열사인 丁회사의 직원들인 甲들과 미분양으로 남아 있던 세대에 관하여 수의계약의 방식으로 분양계약을 체결하고, 甲들은 분양대금 중 중도금을 시중은행에서 대출을 받아 납부하였고, 계약금은 모두 丁회사로부터 받아서 납부하였다. 그 후 甲들은 乙보증을 상대로 주택분양보증계약에 기한 분양보증책임을 구하는 소를 제기한 사안에서 甲들에 의하면, 丙회사가 乙보증에게 직원 및 협력업체에 분양한다는 사업계획서를 제출하였고, 乙보증은 위 사업계획서의 타당성에 대하여 검토한 후 丙회사와 주택분양보증계약을 체결하였음에도 甲들이 선의의 수분양자가 아니라는 이유로 보증금의 지급을 거절하는 것은 신의칙이나 금반언의 원칙에 반한다는 주장이다. 주택분양보증제도는 사업주체가 주택의 완공 이전에 분양을 함으로써 발생하는 분양계약상의 의무를 이행하지 못할 위험으로부터 주택을 공급받고자 하는 선의의 수분양자를 보호하기 위한 것이다. 그런데 금융기관으로부터 대출을 받아 분양대금을 납부하는 방법으로 사업주체에 대하여 주택 공사자금을 지원하여 주는 것을 주된 목적으로 하여 분양계약을 체결한 자는 특별한 사정이 없는 한 주택분양보증제도의 보호대상이 되는 선의의 수분양자에 해당한다고 할 수 없다. (대법원 2011. 6. 30. 선고 2011다3473 판결 등 참조).
甲들의 분양계약체결 무렵 丙회사는 아파트 미분양사태로 인하여 극심한 자금난에 시달리고 있었고, 丙회사 대표가 허위의 수분양자를 모집하여 이들 명의로 200억원 상당의 중도금 대출을 받아 편취한 혐의로 유죄의 확정판결을 받은 점, 위 아파트는 甲들의 생활근거지와는 먼 지방 소도시에 위치하고 있는 점 등을 볼 때, 甲들은 중도금 등의 대출을 통하여 丙회사에 사업자금을 지원하여 줄 것을 주된 목적으로 丙회사와 위 분양계약을 체결한 것이라고 봄이 상당하다. 그렇다면 甲들은 주택분양보증제도에 의하여 보호되는 선의의 수분양자라고 할 수 없고, 위 주택분양보증계약 약관에서 보증채무를 이행하지 아니하는 대상으로 정하고 있는 ‘주택공급에 관한 규칙에 의한 정상계약자가 아닌 자’에 해당한다고 할 것이다. 따라서 乙보증은 甲들에 대하여 위 주택분양보증계약에 기한 분양보증 책임을 지지 아니한다고 할 것이다. 또한, 乙보증이 丙회사의 사업계획서를 검토한 후 주택분양보증계약을 체결하였더라도 甲들이 선의의 수분양자가 아니라는 이유로 보증금의 지급을 거절하는 것은 위법이 없다고 할 것이다. [대법원 2011.7.28, 선고, 2011다23842, 판결]
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