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토지소유자 공급주택의 분양가상한제 적용여부 |
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법률고문 최형선
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도시정비법에 의한 주거환경개선사업에 토지등소유자에게 공급되는 주택에 대하여 주택법에 일반에게 분양되는 공동주택은 별도로 정한 분양가 이하로 분양하여야 한다는 ‘분양가 상한제’가 적용되는지 여부 토지등소유자인 甲들에 의하면, 도시정비법에 정비사업비는 사업시행자가 부담한다고 규정하고 있어, 甲들은 정비기반시설 설치비용을 부담할 의무가 없음에도 불구하고, 사업시행자인 乙공사가 甲들에게 아파트를 분양하면서 정비기반시설 설치비용을 포함하여 분양가를 산정한 것은 강행법규 위반으로 무효이므로, 乙공사는 분양대금 중 정비기반시설 설치비를 공제하여 산정한 분양가를 초과한 부분을 부당이득으로 반환하여야 하고, 또한 위 아파트는 주택법에 따른 분양가상한제가 적용되는 공동주택인데도 불구하고 이를 적용하지 않은 분양가로 분양하였으므로, 乙은 甲들에게 그 차액 상당을 부당이득으로 반환할 의무가 있다는 주장이다. 도시정비법에 사업시행자가 정비사업비를 부담하도록 규정하는 한편, 사업시행자가 부담한 정비사업비와 정비사업의 시행과정에서 발생한 수입의 차액을 토지등소유자로부터 부과금으로 부과·징수할 수 있다고 규정하고 있으나, 토지등소유자에게 정비기반시설 설치비용을 부담시키는 것을 직접적으로 금지하거나 토지등소유자에 대한 분양가격을 조성원가로 하여야 한다는 취지의 규정은 없다. 또한 주거환경개선사업으로 인하여 토지등소유자는 생활의 근거를 상실하는 것이 아니라 위 사업의 시행으로 개선된 주거환경 속에서 신축된 주택을 분양받을 수 있는 우선적 권리를 향유하는 이득을 취하게 되며, 주거환경개선사업비의 일부를 보조를 받는 등 다양한 혜택이 부여되어, 당해 사업으로 인하여 건설되는 주택의 분양가는 주택건설업자가 그러한 보조 등이 없이 일반적으로 책정하게 되는 분양가보다 낮아져 결국 토지등소유자는 보다 저렴한 비용으로 주택을 분양받는 점 등을 볼 때, 도시정비법을 근거로 하여 주거환경개선사업상의 토지등소유자에게 정비기반시설치비용을 부담시키는 것이 위법하다고 할 수 없는 것이다. 아울러 주거환경개선사업에 대하여는 사업시행비용 보조 등의 다양한 혜택이 부여되어 주택건설업자가 그러한 보조 등이 없이 일반적으로 책정하게 되는 분양가보다 낮아질 뿐만 아니라, 도시정비법에 의하여 시장·군수의 승인을 얻어 책정되므로 분양가가 과도하게 책정될 우려가 크지 않다는 사정을 종합하여 보면, 도시정비법상의 사업시행자는 토지등소유자에 대하여는 주택법이 아닌 도시정비법에 따라 주택을 공급하고, 공급하고 남은 주택이 있어 일반인들에게 공급하는 경우에 주택법에 의한 분양가 상한제를 준용하게 되므로, 일반에게 분양된 공동주택에 대하여만 주택법에 따른 분양가 상한제가 적용된다고 보아야 할 것이다. [대법원 2013.9.13, 선고, 2013다200322, 판결]
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