분양아파트에 사용검사일 전에 발생한 하자 및 사용검사일 부터 담보책임기간 만료일 이전에 발생한 하자에 대하여, 입주자대표회의가 분양한 자를 상대로 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있는지 여부

 
乙건설회사가 丙신탁회사와 아파트 건축을 위하여 신탁계약을 체결하고 아파트 시공을 진행하여 사용검사가 이루어졌는데, 위 아파트에는 사용검사일 전에 발생한 하자와 사용검사일 부터 담보책임기간의 만료일 이전에 발생한 하자가 있음에 따라, 아파트 입주자대표회의인 甲는 구분소유자들로부터 손해배상청구권을 양도받아 丙신탁을 상대로 하자의 보수에 갈음하는 손해배상을 청구하는 소를 제기한 사안에서.

 집합건물법은 완성된 목적물 또는 완성전의 성취된 부분에 하자가 있을 때에는 상당한 기간을 정하여 그 하자의 보수를 청구할 수 있고, 이 경우 하자보수에 가름하여 손해배상을 청구할 수 있다고 규정하고, 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여는 주택법의 규정이 정하는 바에 따른다고 규정하고 있다. 또한 주택법은 사업주체는 공동주택의 사용검사일 부터 담보책임기간 안에 공사상 잘못으로 하자가 발생한 때에는 그 하자를 보수하여야 한다고 규정하고, 사업주체는 담보책임기간 안에 하자발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있다.

집합건물법과 주택법은 입법목적, 하자담보책임의 내용, 하자의 종류 등을 서로 달리하고 있다. 따라서 집합건물법에 따른 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권과 주택법에 따른 하자발생으로 인한 손해배상청구권은 독립적으로 행사할 수 있다고 할 것이다. 다만 집합건물법에 공동주택의 담보책임에 관하여는 주택법의 규정이 정하는 바에 따른다고 규정하고 있으므로, 공동주택의 사용검사일 부터 담보책임기간 안에 하자가 발생한 때에 한 하여는 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있고, 그 밖에 사용검사일 전에 발생한 하자에 대하여도 담보책임기간의 제한 없이 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있다고 할 것이다.

 
따라서 아파트 구분소유자들은 아파트에 발생한 하자 전부에 대하여 乙회사를 상대로 집합건물법에 따라 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있고, 입주자대표회의인 甲이 아파트 구분소유자들로부터 위 손해배상청구권을 양수받아 이행을 청구하고 있으므로, 乙회사는 집합건물법에 따른 하자담보책임을 부담한다고 할 것이다.

[대법원 2012.7.12, 선고, 2010다108234, 판결]