토지의 형질변경허가에 관한 준공검사를 받지 않았으며, 토지의 지목도 변경하지 않았을 경우, 수용에 따른 보상액 산정시 형질변경이 이루어진 상태에 따른 현실적인 이용상황으로 평가하는지 여부

  甲은 행정청으로부터 의료시설부지조성을 목적으로 개발행위허가를 받고, 성토‧정지공사를 시행하여 이를 일단의 토지로 조성하였다. 甲은 위 토지에 건축허가를 받고, 착공신고서를 제출하였으나, 장례식장을 설치하지 않겠다는 확약서를 제출하지 않았다는 이유로 행정청으로부터 건축물 착공신고 반려처분을 받았고, 그 후 위 토지가 택지개발예정지구로 지정되어, 위 택지개발사업으로 수용되었다. 한편 행정청은 형질변경 후 수용될 때까지 위 토지의 현황을 대지로 보고 개별공시지가를 산정하였고, 재산세 산출근거에는 공부지목이 ‘전’으로, 현황지목이 ‘대지’로 기재되어 있는 사안에서,

  택지개발사업시행자인 乙공사에 의하면 위 토지가 구 지적법령에서 정한 대지에 해당하지 않고, 형질변경허가에 관한 준공검사를 받지 않았기에 그 형질변경이 완료되었다고 볼 수 없으므로, 위 토지의 현실적인 이용상황을 ‘대지’가 아닌 ‘전’으로 평가하여야 한다는 주장이다.

토지의 형질변경이라 함은 절토‧성토 등으로 토지의 형상을 변경하는 것으로서, 토지의 형질을 외형상으로 사실상 변경시킬 것과 그 변경으로 인하여 원상회복이 어려운 상태에 있을 것을 요하지만 형질변경허가에 관한 준공검사를 받거나, 토지의 지목까지 변경시킬 필요는 없다(대법원 2007. 2. 23. 선고 2006두4875 판결 등 참조),

  甲이 의료시설부지로 조성하기 위하여 형질변경허가를 받아 성토작업 등을 시행하여 이를 일단의 토지로 만든 다음, 건축허가까지 받았다면, 이는 성토 등으로 토지의 형질을 외형상으로 사실상 변경시킨 것일 뿐만 아니라 그 토지의 형상을 원상회복이 어려울 정도로 변경시킨 것으로서, 甲이 형질변경허가에 관하여 준공검사를 받지 않았고, 그 토지의 지목을 ‘대지’로 변경시키지 않았다고 하여 달리 볼 것이 아니며, 甲이 그와 같이 형질변경을 완료함으로써 준공검사를 받아 위 토지의 지목을 대지로 변경할 여지가 있었고, 또한 위 토지에 건축물을 신축하는 내용의 건축허가를 받고 건축물을 건축하려 하였을 뿐 이를 더 이상 전으로 사용하지 않았다. 한편 행정청은 위 토지를 그 현황이 대지임을 전제로 개별공시지가를 산정하고 재산세를 부과한 이상,

위 토지가 수용될 당시 건축물이 건축되어 있지 않아 이를 구 지적법령에서 정한 대지로 볼 수 없다고 하더라도, 위 토지의 수용에 따른 보상액을 산정함에 있어서는 현실적인 이용상황을 ‘대지’로 평가함이 상당하다.

따라서 乙공사가 甲소유 토지의 현실적인 이용상황을 ‘전’으로 평가한 것은 위법하다고 할 것이다.

[대법원 2012.12.13, 선고, 2011두24033, 판결]