부동산 매매 시 매도인은 잔금을 받을 때 이전등기서류를 교부해 주어야 한다.

그런데 가끔 근저당권 말소를 둘러싼 분쟁이 생기는 것을 볼 수 있다.

매도인은 잔금을 받으면 바로 은행에 대출금을 변제하고 근저당권을 말소한 다음 이전등기를 해주면 된다.

그런데 매수인이 잔금을 주기 전에 근저당권을 먼저 말소해 줄 것을 요구하는 경우가 있다.

매도인은 항상 우월한 지위에 있지 않다. 상대방이 잔금을 지급하지 않는 것만 염두에 두고 계약서 작성에 신경을 쓰지 않으면 매매계약서에 “매도인은 근저당권 등 제한물권이 설정된 것을 잔금 지급시까지 말소하여야 한다”는 내용이 들어가게 된다.

매도인은 잔금일까지 담보대출금을 갚을 돈을 가지고 있지 않은 것이 보통이다. 그렇다보니 잔금일에 잔금을 받으면 어떻게 되겠지라고 막연하게 생각하고 매수인도 이를 이해할 것이라고 착각한다.

그런데 매수인이 트집을 잡으려면 얼마든지 문제를 제기할 수 있다. 등기부에 근저당권이 말소된 깨끗한 것을 가지고 와서 보여주지 않으면 잔금을 지급하지 않겠다고 하는 경우에 매도인은 난감하지 않을 수 없다.

보통은 잔금 지급 일에 은행에 같이 가서 대출금을 변제하고 근저당권해제 서류를 받은 다음 이전등기를 하면 되지만 매수인이 이를 인정하지 않는 경우에는 당황하게 된다.

이때에는 금융기관의 협조를 받아 근저당권해제 및 말소에 필요한 서류를 미리 받아서 잔금 지급장소로 가서 잔금을 주면 바로 은행에 변제하고 말소서류를 사용하면 된다.

그런데 금융기관에서 협조하지 않고 돈이 먼저 들어오지 않으면 해제 서류를 미리 만들어주지 못하겠다고 하는 경우도 있다. 또는 매수인이 해제서류만으로는 안되고 등기부에 말소까지 되어 있어야 한다고 주장하는 경우도 있다.

이럴 경우를 대비하여 계약서에 잔금을 지급받을 때 근저당권말소를 위하여 매수인이 협조하여야 한다는 것을 꼭 기재해 놓는 것이 좋다. 이러한 분명한 특약이 없다면 매수인이 잔금을 준비하지 않았다고 하더라도 매도인이 근저당권말소에 필요한 서류와 이전등기 서류를 동시에 준비하여 계약해제를 하는 것이 곤란해 질 수 있다.