임대주택법에서 ‘공급가격’의 의미 및 관련 법령을 위반한 공급가격을 택지비로 하여 산정한 임대주택 분양전환가격으로 체결한 분양계약의 효력이 있는지 여부.

     
주택임대사업자인 乙인 대한주택공사는 한국토지공사에게서 택지를 매수하기로 하고, 택지의 매매대금은 계약체결 당시 사전에 추산한 조성원가로 산정한 것인데, 실제 택지의 조성사업이 완료된 이후 산정한 조성원가가 개발사업 완료 전 추산한 조성원가에 미치지 못하였다. 乙공사는 임차자 甲들에게 임대하고 임대기간이 경과한 후에 각 해당 세대를 분양하였는데 분양전환가격은 위 사전에 추산한 조성원가를 기준으로 산정된 택지의 매매대금을 기초로 한 택지비를 정한 사안에서,

  甲들에 의하면, 乙공사가 분양전환가격의 택지비 산정에 있어 사업이 완료된 이후 산정된 조성원가가 아닌 계약당시 추정한 조성원가를 기초로 분양전환가격을 산정함으로써 고의 또는 과실로 甲들에게 손해를 가한 불법행위자로서 甲들이 입은 손해를 배상할 의무가 있다는 주장이다.

관련법령에 택지의 조성사업이 완료되기 이전에 임대주택건설용지를 공급하는 것이 금지되어 있지 아니하고, 특별히 ‘조성원가’의 개념을 정의하고 있지는 아니한 점, 그와 같이 사전에 택지를 공급하는 경우 택지공급가격의 산정은 추산한 조성원가에 의할 수밖에 없는 점 등에 비추어 보면, 택지의 매매대금을 택지조성사업의 완료 이전에 추산한 조성원가를 기초로 산정하였다고 하더라도 이를 관련 법령에서 정한 택지 공급가격의 산정기준에 위반한 것이라고 할 수 없다. (대법원 2007. 11. 29. 선고 2006다23886 판결 참조).

 
그렇다면 乙공사는 사전에 추산한 조성원가를 기초로 산정한 택지의 매매대금을 택지비로 삼아 분양전환가격을 산정할 수 있다고 할 것이고, 분양전환가격이 그와 같이 산정되었다는 이유로 분양계약을 무효라고 할 수 없는 바, 임대주택법 등 관련 법령에 따른 분양전환가격 산정기준 등에 위법이 없다고 할 것이다.

또한, 乙공사는 택지의 매수대금 중 계약금과 1차 중도금을 제외한 나머지 금액을 6차례에 걸쳐 분할하여 지급함에 따라 토지공사에 추가로 지급한 약정이자 수십억 원을 택지와 관련되어 발생한 비용으로 택지비 산정에 산입하였는바,

임대사업자가 택지공급자와 사이에 택지대금을 분할하여 지급하기로 하면서 약정이자를 택지비에 가산할 수 있다면 임대사업자의 임의적인 선택에 따라 임차인이 분양전환시 부담하는 분양대금이 가중될 수 있는 점 등을 고려하면, 임대사업자가 택지 매수대금을 분할하여 지급함으로 인하여 택지 공급자에 대하여 부담하는 약정이자는 택지비에 가산할 수 없다고 할 것이다.

 
따라서 공공건설임대주택의 분양전환시 택지비의 산정에 택지의 매수 대금을 분할 납부함에 따라 발생한 이자를 포함시킨 것은 위법하다고 할 것이다.

[대법원 2011.7.28, 선고, 2010다55309, 판결]