임대주택법에 임대주택의 분양전환승인이 이루어진 후 ‘임차인이 6개월 이상 분양전환에 응하지 아니하는 경우’ 우선분양전환권이 소멸된다고 한 규정의 의미 및 임대주택을 제3자에게 매각할 수 있는 요건

  임대사업자인 乙회사는 행정청으로부터 임대아파트 분양전환승인을 받고, 임차인 甲들에게 분양전환신청기간을 6일간으로 정한 우선분양전환공고문을 공고하고, 다시 2일 내지 5일의 기간을 정하여 5개월 15일동안 5회에 거쳐 공고하였다. 위 공고문에는 ‘지정기간 내에 우선분양전환을 신청하기 바라며, 공고기일까지 신청을 하지 않는 경우 우선분양전환을 포기하는 것으로 간주되어 공고기일 이후에는 우선분양전환을 받을 수 없다.’라는 내용으로 공고한 사안에서,

  乙회사에 의하면 甲들이 위 분양전환승인일 또는 우선분양전환공고에서 정한 신청기한으로부터 6개월이 지나도록 분양전환신청을 하지 아니하였으므로 임대주택법에 따라 甲들의 우선분양전환권이 모두 소멸하였으며, 한편 甲들의 해당 임차 세대들에 관하여 이미 제3자와 사이에 분양계약을 체결하고 그에 따른 소유권이전등기를 마쳤으므로 甲들의 청구에 응할 수 없다는 주장이다.

임대주택법은 임차인의 우선분양전환권을 실질적으로 보장하여 임차인이 안정적으로 임대주택을 분양받을 수 있도록 하기 위한 취지와 임대사업자가 임대주택을 제3자에게 매각할 수 있는 요건을 “임차인이 6개월 이상 분양전환에 응하지 아니하는 경우”라고 규정하고 있는 점 등을 볼 때, 임대사업자가 임대주택을 제3자에게 매각할 수 있으려면 단순히 분양전환승인일로부터 6개월이 경과하도록 임차인으로부터 분양전환신청이 없었다는 것만으로는 부족하고, 임대사업자가 분양전환승인 이후 임차인을 상대로 분양계약의 적법·유효한 청약을 하고, 이에 대하여 임차인이 6개월 이상 그러한 청약에 승낙하지 아니하는 경우이어야 한다. (대법원 1999. 1. 29. 선고 98다48903 판결 등 참조).

乙회사가 위 공고문을 공고한 것이 甲들을 상대로 한 분양계약의 청약에 해당한다 하더라도, 그 청약에서 미리 정한 우선분양계약 체결기간 내에 승낙을 하지 아니하는 경우에는 그러한 승낙은 효력이 없다는 취지를 밝히고 있으므로 이는 승낙기간을 처음 공고에 6일간을 정한 청약에 해당한다. 따라서 乙회사의 위 청약은 위 공고문에서 정한 우선분양계약 체결기간이 지남으로써 실효된다고 할 것이다.

그렇다면 乙회사의 甲들에 대한 분양계약의 청약은 그 공고문에서 정한 우선분양계약 체결기간 내에서만 유효한 청약인데 그 우선분양계약 체결기간을 합산하여 보아도 6개월에 미치지 못하는 것이 계산상 명백하므로, 甲들이 乙회사의 위 청약에 승낙하지 아니하였다고 하더라도 이는 ‘임차인이 6개월이상 임대사업자의 청약에 승낙하지 아니하는 경우’에 해당한다고 볼 수 없다.

 따라서 임대주택법을 근거로 甲들의 우선분양전환권이 소멸하였다는 취지의 乙회사의 주장은 이유 없다고 할 것이다.
 
한편 임대사업자가 임차인의 우선분양전환권을 보장하는 임대주택법을 위반하여 임차인이 우선분양전환권을 행사할 수 있는 기간이 지나기 전에 임대주택을 매각하는 것은 우선분양전환권을 실질적으로 보장하여 임차인이 안정적으로 임대주택을 분양받을 수 있도록 하기 위한 임대주택법의 입법 취지를 근본적으로 훼손하는 행위로서 사법상으로도 무효라고 보아야 할 것이다(대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다11046 판결 등 참조).

그렇다면 설사 乙회사가 제3자와 甲들의 해당 임차 세대에 관한 분양계약을 체결하였다 하더라도, 이는 임대주택법을 위반한 것으로서 무효이므로 乙회사의 위 주장은 이유 없다고 할 것이다.

[서울고법 2013.12.13, 선고, 2013나6577,6584,6591, 판결]