주택조합 아파트의 성공과 실패

작년까지 아파트 분양이 호황이었다. 아파트 분양 신청이 쇄도하고 추첨으로 당첨이 되기만 하면 그 자리에서 추가비용을 받고 분양권을 팔 수도 있었다.

최근 입주하고 있는 아파트들의 경우 당초 분양가격보다 수천만 원 이상 시세가 올랐다고 한다.

치열한 경쟁을 피해 쉽게 싼 아파트를 분양받을 수 있는 대안으로 도입된 제도가 “지역주택조합”이다. 지역주택조합 아파트는 지역주민들이 조합을 만들어 토지를 매수하고 시공사를 선정해 아파트를 짓는다.

이론적으로는 토지를 빨리 매수하고 사업계획승인을 신속하게 받아 공사를 진행하고, 자금관리를 투명하게 하면 일반 아파트를 분양받은 시세보다 낮은 금액으로 분양이 가능하다.

그러나 실제로는 많은 지역주택조합은 그렇지 못하다. 토지 매수비용 상승, 사업지연으로 인한 추가 부담금이 발생하여 분양가격이 상승하고 조합내부의 비리와 조합원 갈등으로 사업이 지지부진하게 되거나 결국 사업이 실패하게 된다.

지역주택조합 아파트의 실패 원인을 알아보자.

일반적인 아파트 분양은 사업승인이 통과된 후 토지 소유권을 완전히 확보하여 분양승인을 받아 분양을 하고 착공을 하기 때문에 입주예정일이 미리 정해지게 된다. 그러나 주택조합은 토지를 취득하지도 않은 상태에서 “(가칭)...조합”이라는 명칭으로 조합원을 모집한다. 토지를 80% 이상 취득해야 조합설립인가를 받을 수 있다. 조합원을 모집하는 시기는 조합설립인가를 받기도 전이기 때문에 조합원을 모집하더라도 실제 언제 조합이 설립되고 공사를 시작하여 입주할 수 있는지 전혀 예측할 수 없다. 조합원 모집에 실패하거나 토지확보가 늦어지면 조합설립인가를 받지 못해 사업이 실패할 수 있다.

조합설립이 되더라도 사업계획 승인이 늦어지고 토지매수가 늦어지는 경우, 조합 내부의 비리와 갈등으로 사업이 지연되는 경우에는 비용이 증가하게 된다. 이 단계에서 사업추진이 제대로 되지 않는 경우도 상당히 많다.

대부분의 주택조합은 조합원 분담금을 토지를 매수하는데 만 사용하지 않는다. 업무대행사 활동비, 홍보관 건립 비용, 조합원 가입에 대한 홍보 비용, 가입 유도 비용 등으로 엄청난 돈을 사용한다. 조합원에서 탈퇴하거나 사업이 실패하더라도 돌려받을 돈이 거의 없는 경우가 대부분이다.

조합원 가입자들이 지역주택조합의 법적 구조나 문제점을 이해하지 못하고 있는 경우가 많고 시행 대행사의 일방적인 파행운영을 감시하지 못한다. 그냥 아파트 분양을 받는 정도로 생각하기 때문이다.

사업이 지지부진하고 비용을 계속 증가하고 있다는 것을 알게 되는 순간 조합원은 탈퇴를 하려고 할 것이다. 그러나 조합을 탈퇴하는 것도 마음대로 할 수 없다. 조합원은 2차, 3차 분담금을 낼 의무가 있다. 조합원 가입 시에는 중도금 대출을 통해서 분담금을 해결해 준다는 말을 믿었다고 하더라도 실제 대출이 되지 않으면 자신이 모두 부담해야 한다. 탈퇴를 할 수 없다면 이미 납부한 계약금 등을 떼이지 않기 위해 계속 분담금을 내야한다.