건축이 중단된 건물의 경매

토지에 대한 경매의 경우 지상에 건축공사가 진행되다가 중단된 물건을 자주 보게 된다.

이 경우 토지를 경매를 사려는 사람들은 망설일 수 밖에 없다. 이러한 물건은 유치권 행사 중이라는 안내 문구가 건물외벽에 걸려있거나 쓰여져 있는 경우가 많다.

건물 신축공사를 도급받은 사람이 공사를 하다가 중단한 상태로 방치된 경우 경매에 참여하려면 3가지를 확인하면 된다.

우선 토지의 유치권 문제이다.

건물은 건축주가 공사 도급계약을 체결하고 공사를 하도록 한 것이기 때문에 건물은 경매 대상이 되지 않는 경우가 있다. 그런 경우에는 건물의 법정지상권 여부가 문제될 뿐 유치권 주장은 할 수가 없다.

토지 소유자와 지상의 건물 공사를 도급받은 사람이 터파기를 하고 기초콘크리트를 타설한 상태에서 공사가 중단된 경우에는 사회통념상 건물이라고 볼 수 없는 구조물에 불과하기 때문에 이는 토지에 부합되어 별도의 유치권 행사를 할 수 없다는 것이 판례이다. 공사중단 시까지 토지소유자에 대하여 발생한 공사대금 채권은 건물의 신축에 관하여 발생한 것일 뿐 토지에 관하여 생긴 것이 아니기 때문에 유치권이 인정되지 않는다. 토지를 경매로 한 경우 건물의 유치권자에게는 “난 토지를 산 사람이지, 건물을 산 사람이 아니라는 항변이 가능하다”

이러한 경우에는 경매사건에 유치권 신고가 있고, 유치권 현수막을 기초공사를 한 콘크리트 구조물에 붙여놓았다고 하더라도 유치권이 인정될 수 없다.

건물에 주면과 기둥, 지붕이 있는 상태라면 건물은 경매 대상에서 제외된다. 이 경우에는 건물의 법정지상권 여부가 문제되고 유치권자는 건축주에 대하여 유치권을 행사할 수 있을 뿐다.

두 번째는 법정지상권의 문제이다.

지상권이 인정되면 콘크리트 건물의 경우 30년 간 점유할 권한이 있다. 토지를 경매로 사더라도 30년간은 토지를 이용할 수 없다.

법에서 인정하는 법정지상권은 민법 366조의 요건을 갖추거나 판례가 인정하는 관습법상의 법정지상권 성립요건을 갖추어야 한다.

민법 제366조의 법정지상권이 성립하려면 저당권 설정 당시 토지위에 건물이 존재하고 있어야 하고 토지와 건물이 동일인 소유여야 한다.

만약 근저당권 설정당시 토지 위에 건물이 없었고 그 이후에 건축되었다면 법정지상권은 성립할 수 없다.

세 번째는 건축주명의변경의 문제이다.

건축 중인 건물을 경매로 매수한 경우 기존 건축주의 동의 없이 건축주명의를 변경할 수 있는지 문제가 있다. 건축법시행규칙에 의하면 건축물의 건축 허가를 받거나 신고를 한 자로부터 건축 중인 건축물을 양수한 사람은 건축 관계자 변경신고서에 ‘변경 전 건축주의 명의변경동의서’ 또는 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류’를 제출하면 건축주 명의를 변경할 수 있도록 되어 있다.

건축허가는 대물적 성질을 갖는 것이고, 건축허가는 허가대상 건축물에 대한 권리변동에 수반하여 자유로이 양도할 수 있는 것이며, 그에 따라 건축허가의 효과는 허가대상 건축물에 대한 권리변동에 수반하여 이전되고 별도의 승인처분에 의하여 이전되는 것이 아니기 때문에 경매에 의하여 매수한 토지와 그 토지에 건축 중인 건축물(부합된 구조물의 경우에는 토지)에 대한 매각허가결정서 및 그에 따른 매각대금 완납서류 등은 건축 관계자 변경신고에 관한 건축법의 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류'에 해당한다.

글 이재구 변호사​

참고판례

[대법원 2015.10.29, 선고, 2013두11475, 판결]

【판시사항】 구 건축법(2011. 5. 30. 법률 제10755호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제16조 제1항 본문은 건축주가 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 그 전에 대통령령으로 정하는 바에 따라 허가권자의 허가를 받거나 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고하도록 규정하고 있다. 그 위임에 따라 제정된 구 건축법 시행령(2012. 12. 12. 대통령령 제24229호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제12조는 제1항 제3호에서 건축주를 변경하려면 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고하도록 규정하고, 또한 제4항에서 건축물의 건축허가를 받으려는 사람이 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 건축허가신청서에 관계 서류를 첨부하여 제출하여야 한다는 제9조 제1항을 허가나 신고사항의 변경에 관하여도 준용하도록 규정하고 있다.

그리고 건축관계자 변경신고에 관한 구 건축법 시행규칙(2012. 12. 12. 국토해양부령 제552호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제11조 제1항 제1호는, 건축 또는 대수선에 관한 허가를 받거나 신고를 한 사람으로부터 그 건축 또는 대수선 중인 건축물을 양수한 경우에 양수인은 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 건축관계자 변경신고서에 ‘변경 전 건축주의 명의변경동의서’ 또는 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류’를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다는 취지로 규정하고 있고, 제3항은 이러한 건축관계자 변경신고를 받은 때에는 그 기재 내용을 확인한 후 건축관계자 변경신고필증을 신고인에게 교부하여야 한다고 규정하고 있다.

건축허가는 대물적 성질을 갖는 것으로서 허가대상 건축물에 대한 권리변동에 수반하여 자유로이 양도할 수 있고, 그에 따라 건축허가의 효과는 허가대상 건축물에 대한 권리변동에 수반하여 이전된다(대법원 2010. 5. 13. 선고 2010두2296 판결 등 참조). 이에 비추어 보면 구 건축법 시행규칙 제11조의 규정은 단순히 행정관청의 사무집행의 편의를 위한 것에 지나지 아니한 것이 아니라, 허가대상 건축물의 양수인에게 건축주의 명의변경을 신고할 수 있는 공법상의 권리를 인정함과 아울러 행정관청에는 그 신고를 수리할 의무를 지게 한 것으로 봄이 타당하므로, 허가대상 건축물의 양수인이 구 건축법 시행규칙에 규정되어 있는 형식적 요건을 갖추어 행정관청에 적법하게 건축주의 명의변경을 신고한 때에는 행정관청은 그 신고를 수리하여야지 실체적인 이유를 내세워 그 신고의 수리를 거부할 수는 없다(대법원 1992. 3. 31. 선고 91누4911 판결, 대법원 2014. 10. 15. 선고 2014두37658 판결 등 참조).

한편 구 건축법 시행규칙 제6조 제1항 제1의2호가 건축허가를 받기 위하여 허가권자에게 제출할 서류의 하나로서 ‘건축할 대지의 소유 또는 그 사용에 관한 권리를 증명하는 서류’를 정하고 있고, 또한 건축주가 건축허가를 받은 후에 건축할 대지의 소유 또는 사용에 관한 권리를 상실함으로 인하여 더 이상 건축행위를 할 수 없게 되는 특별한 사정이 있는 경우에 구 건축법 제11조 제7항 등에서 정한 실체적인 이유로 건축허가 취소 사유가 될 여지가 있다 하더라도, 대지의 소유 또는 사용에 관한 권리를 상실하였다는 것만으로 당연히 건축허가를 취소하거나 건축물에 대한 사용승인신청을 반려할 사유가 된다고 보기는 부족하다(대법원 2001. 2. 9. 선고 98다52988 판결, 대법원 2009. 3. 12. 선고 2008두18052 판결 등 참조).

위와 같은 건축에 관한 허가·신고 및 그 변경에 관한 규정들의 문언 내용 및 체계 등과 아울러 관련 법리들을 종합하여 보면, 건축허가를 받은 건축물의 양수인이 건축주 명의변경을 위하여 건축관계자 변경신고서에 첨부하여야 하는 구 건축법 시행규칙 제11조 제1항에서 정한 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류’란 건축할 대지가 아니라 허가대상 건축물에 관한 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 의미하고, 그 서류를 첨부하였다면 이로써 구 건축법 시행규칙에 규정된 건축주 명의변경신고의 형식적 요건을 갖추었다고 봄이 타당하며, 허가권자는 위 양수인에 대하여 구 건축법 시행규칙 제11조 제1항에서 정한 서류에 포함되지 아니하는 ‘건축할 대지의 소유 또는 그 사용에 관한 권리를 증명하는 서류’의 제출을 요구하거나, 위 양수인에게 이러한 권리가 없다는 실체적인 이유를 들어 그 신고의 수리를 거부하여서는 아니 된다.

나. 원심은 판시와 같은 이유를 들어, 건축 중인 공동주택인 이 사건 건물을 양수하여 건축주와 공사시공자를 변경하는 내용의 건축관계자 변경신고(이하 ‘이 사건 신고’라 한다)를 하는 원고로서는 이 사건 건물부지의 소유권을 증명하는 서류를 첨부할 필요가 없이 이 사건 건물의 양수 사실을 증명하는 서류를 첨부하는 것으로 충분하므로, 이 사건 건물부지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류가 첨부되지 아니하였음을 이유로 이 사건 신고를 반려한 피고의 처분은 위법하다고 판단하였다.

다. 원심판결 이유를 적법하게 채택된 증거들에 비추어 살펴보면, 위와 같은 원심의 판단은 앞에서 본 법리에 기초한 것으로서, 거기에 상고이유 주장과 같이 건축관계자 변경신고에 필요한 서류 내지 그 변경신고 요건에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 없다.

[대법원 2015.9.10, 선고, 2012다23863, 판결]

건축허가는 시장·군수 등의 행정관청이 건축행정상 목적을 수행하기 위하여 수허가자에게 일반적으로 행정관청의 허가 없이는 건축행위를 하여서는 안 된다는 상대적 금지를 관계 법규에 적합한 일정한 경우에 해제함으로써 일정한 건축행위를 하도록 회복시켜 주는 행정처분일 뿐 허가받은 자에게 새로운 사법적(私法的)인 권리나 능력을 부여하는 것이 아니다. 건축허가서는 허가된 건물에 관한 실체적 권리의 득실변경의 공시방법이 아니며 그 추정력도 없으므로 건축허가서에 건축주로 기재된 자가 그 소유권을 취득하는 것은 아니며, 건축 중인 건물의 소유자와 건축허가의 건축주가 반드시 일치되어야 하는 것도 아니다(대법원 1997. 3. 28. 선고 96다10638 판결, 대법원 2010. 1. 28. 선고 2009다66990 판결 등 참조).

그렇지만 행정관청으로부터 허가를 받거나 행정관청에 신고(이하 이러한 허가와 신고를 합하여 ‘허가 등’이라 한다)를 하고 건축이 이루어지는 경우에, 건축 중인 건물의 양수인은 진행 중인 건축공사를 계속하기 위해 허가 등에 관한 건축주 명의를 변경할 필요가 있고, 준공검사 후 건축물관리대장에 소유자로 등록하여 양수인 명의로 소유권보존등기를 신청하기 위해서도 건축주 명의를 변경할 필요가 있는데, 이를 위해서 양수인은 건축법 시행규칙 제11조 제1항 등 건축 관계 법령에 따라 건축관계자변경신고서에 변경 전 건축주의 명의변경동의서 등을 첨부하여 제출하여야 하므로, 건축 중인 건물을 양도한 자가 건축주 명의변경에 동의하지 아니한 경우에 양수인으로서는 그 의사표시에 갈음하는 판결을 받을 필요가 있다(대법원 1989. 5. 9. 선고 88다카6754 판결, 대법원 2009. 3. 12. 선고 2006다28454 판결 등 참조).

그리고 허가 등에 관한 건축주 명의가 수인으로 되어 있을 경우에, 그 허가 등은 해당 건축물의 건축이라는 단일한 목적을 달성하기 위하여 이루어지고 그 허가 등을 받은 지위의 분할청구는 불가능하다는 법률적 성격 등에 비추어 보면, 공동건축주 명의변경에 대하여는 변경 전 건축주 전원으로부터 동의를 얻어야 한다. 다만 그 명의변경에 관한 동의의 표시는 변경 전 건축주 전원이 참여한 단일한 절차나 서면에 의하여 표시될 필요는 없고 변경 전 건축주별로 동의의 의사를 표시하는 방식도 허용되므로, 동의의 의사표시에 갈음하는 판결도 반드시 변경 전 건축주 전원을 공동피고로 하여 받을 필요는 없으며 부동의하는 건축주별로 피고로 삼아 그 판결을 받을 수 있다고 봄이 타당하다.

2. 원심은 제1심판결 이유를 일부 인용하는 등의 판시와 같은 이유를 들어, (1) 피고들과 소외인이 공동으로 원심판시 이 사건 증축물에 대한 증축신고를 마치고 공사를 하였는데, 그 후 원고가 이 사건 매매계약에 의하여 피고들로부터 이 사건 증축물 중 피고들의 지분을 양수한 사실을 인정한 다음, (2) 증축된 건물의 일부를 양수받은 자가 공동건축주 명의를 양수인이 추가된 것으로 변경하기 위해서는 공동건축주 전원을 피고로 삼아 행정청에 대한 명의변경에 관한 협력의무의 이행을 구하여야 하므로, 이는 필수적 공동소송에 해당한다는 취지로 판단하고, (3) 나아가 소외인이 이 사건 매매계약의 효력 및 원고의 법적 지위를 다투고 있음에도, 원고가 공동건축신고자인 소외인 및 피고들을 공동피고로 하지 아니하고, 공동건축신고자 중 소외인을 제외하고 피고들만을 상대로 하여 건축주 명의를 원고로 변경하는 절차의 이행을 구하고 있으므로, 이 사건 소는 부적법하다고 판단하였다.

3. 원심판결 이유를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, (1) 피고들과 소외인이 공동 명의로 증축신고한 이 사건 증축물에 관한 건축주 명의를 원고로 변경하기 위해서는 피고들의 동의뿐 아니라 공동 명의자인 소외인의 동의를 받아야 하지만, (2) 그렇다고 하더라도 소외인에 대한 소송 등과 별도의 소송절차에 의하여 피고들을 상대로 동의 의사표시에 갈음하는 판결을 구하는 것은 허용될 수 있으므로, 이러한 내용의 이 사건 소가 부적법하다고 할 수 없다.

[대법원 2010.5.13, 선고, 2010두2296, 판결]

건축관계자변경신고수리처분취소

구 건축법(2008. 3. 21. 법률 제8974호로 전부 개정되기 전의 것) 제10조 제1항 및 구 건축법 시행령(2008. 10. 29. 대통령령 제21098호로 개정되기 전의 것) 제12조 제1항 제3호에 의하면, 건축주를 변경하는 경우에는 시장·군수·구청장에게 이를 신고하여야 한다. 한편, 건축 관계자 변경신고에 관한 구 건축법 시행규칙(2007. 12. 13. 건설교통부령 제594호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제11조 제1항 제1호에 의하면, 건축물의 건축 또는 대수선에 관한 허가를 받거나 신고를 한 자로부터 건축 또는 대수선 중인 건축물을 양수한 사람은 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 건축 관계자 변경신고서에 ‘변경 전 건축주의 명의변경동의서’ 또는 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류’를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다는 취지로 규정하고 있다.

이러한 각 규정의 문언내용 및 형식, 건축허가는 대물적 성질을 갖는 것이어서 행정청으로서는 그 허가를 함에 있어 건축주가 누구인가 등 인적 요소에 대하여는 형식적 심사만 하는 점, 건축허가는 허가대상 건축물에 대한 권리변동에 수반하여 자유로이 양도할 수 있는 것이고, 그에 따라 건축허가의 효과는 허가대상 건축물에 대한 권리변동에 수반하여 이전되며 별도의 승인처분에 의하여 이전되는 것이 아닌 점, 민사집행법에 따른 경매절차에서 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득하는 점 등의 사정을 종합하면, 토지와 그 토지에 건축 중인 건축물에 대한 경매절차상의 확정된 매각허가결정서 및 그에 따른 매각대금 완납서류 등은 구 건축법 시행규칙 제11조 제1항에 규정된 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류'에 해당한다고 봄이 상당하다.

2. 그럼에도 불구하고, 원심은 이와 달리 그 판시와 같은 이유만을 들어 이 사건 각 토지와 그 토지에 건축 중인 이 사건 건축물에 대한 임의경매절차상의 확정된 매각허가결정서 및 그에 따른 매각대금 완납 이후 발급된 토지에 대한 등기부등본이 구 건축법 시행규칙 제11조 제1항에 규정된 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류’에 해당하지 않는다고 판단하고 말았으니, 이러한 원심판결에는 구 건축법 시행규칙 제11조 제1항에 규정된 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류’에 관한 법리를 오해한 위법이 있고, 이러한 위법은 판결에 영향을 미쳤음이 분명하다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.

[대전고등법원 2009.12.24, 선고, 2009누2212, 판결]

1. 처분의 경위

가. 소외 2는 1990. 7. 26. 온양시장으로부터 온양시 (이하 생략) 외 7필지(이하, ‘이 사건 각 토지’라 한다) 지상에 철골 철근 콘크리트 지하 5층, 지상 20층 오피스텔 건물을 신축하는 내용의 건축허가를 받았다.

나. 소외 2는 1990. 5. 25. 착공신고를 한 후 공사를 진행하였으나, 지하 5층부터 지하 1층까지 공사가 진행된 후 중단되었다.

다. 이 사건 각 토지와 건축 중인 위 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)에 대하여 대전지방법원 천안지원 2004타경19226호 부동산임의경매절차가 개시되었는데, 위 경매절차에서 소외 1 주식회사가 2005. 12. 27. 최고가매수신고인으로 매각허가결정을 받고, 2006. 2. 14. 그 매각대금을 지급하여, 2006. 12. 18. 이 사건 각 토지에 관하여 그 명의의 소유권이전등기를 마쳤다.

라. 소외 1 주식회사는 2007. 3. 20. 피고에게 위 2005. 12. 27.자 매각허가결정서(이하 ‘이 사건 매각허가결정서’라 한다) 및 이 사건 각 토지에 대한 등기부등본을 첨부하여 건축관계자 명의변경신고를 하였고, 피고는 2007. 7. 31.자로 소외 1 주식회사에게 건축관계자변경신고필증을 교부하였다(이하, ‘이 사건 처분’이라 한다).

마. 소외 2는 2007. 3. 6. 사망하였는데, 그 처(妻)인 원고와는 1992. 12. 2. 협의이혼하여 상속인으로는 자녀들인 소외 3, 4, 5, 6, 7이 있었으나, 소외 7을 제외한 나머지 상속인들이 2007. 6.경 모두 상속을 포기함에 따라 소외 7이 단독 상속인이 되었다. 그런데 소외 7이 2008. 4. 6. 사망하였고, 원고는 소외 7의 모(母)로서 유일한 상속인이다.

바. 원고는 2008. 10. 10. 충청남도 행정심판위원회에 행정심판을 제기하였고, 충청남도 행정심판위원회는 2008. 11. 26. 처분이 있은 날로부터 180일이 경과한 후에 행정심판을 청구하여 부적법하다는 이유 등으로 위 심판청구를 각하하였고, 원고는 위 재결서 정본을 송달받은 날로부터 90일 이내에 이 사건 소를 제기하였다.

[인정근거]

다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증, 갑 제5호증의 1, 2, 을 제2, 8, 9, 10호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

이 사건 매각허가결정서가 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류’에 해당하는지 여부

구 건축법(2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 및 구 건축법 시행령(2008. 10. 29. 대통령령 제21098호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)은 건축주를 변경하는 경우에는 시장 등에게 신고하여야 한다고 규정하고 있고( 구 건축법 제10조 제1항, 구 건축법 시행령 제12조 제1항 제3호), 구 건축법 시행규칙 제11조 제1항은, 건축물의 건축 또는 대수선에 관한 허가를 받거나 신고를 한 자로부터 건축 또는 대수선 중인 건축물을 양수하는 등의 경우에 그 양수인 등은 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 건축관계자변경신고서에 변경 전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출하도록 규정하고 있는바, 이 사건 매각허가결정서가 위 조항에서 정한 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류’에 해당하는지 여부에 관하여 본다.

민사집행법에 의한 임의경매절차상 매각허가결정이란, 이해관계인의 매각허가에 대한 이의가 이유 없다고 인정되고 기타 직권으로 매각을 불허가할 사유가 없다고 인정되는 때에 최고가매수신고인에게 매각을 허가하는 취지의, 집행법원의 결정으로서, 매수인은 매각허가결정이 확정된 후 집행법원이 정한 지급기한 내에 매각대금을 모두 지급한 때에야 비로소 매각의 목적인 권리를 취득하는 것이므로, 매각허가결정만으로는 매각대상 건축물에 관한 건축허가명의의 승계는 물론이고 매각의 목적인 권리조차도 취득할 수 없다. 따라서 이 사건 매각허가결정서는 구 건축법 시행규칙 제11조 제1항이 정한 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류에 해당하지 아니한다.

설령 이 사건 매각허가결정서에 덧붙여, 이 사건 건물과 일괄하여 매각된 이 사건 각 토지에 관한 등기부등본의 기재를 종합함으로써 이 사건 건물의 매각으로 인한 권리변동사실이 증명되는 것으로 해석한다 하더라도, ①건축허가는 관할관청이 건축행정상 목적을 수행하기 위하여, 행정관청의 허가 없이는 건축행위를 하여서는 안 된다는 상대적 금지를 관계 법령에 적합한 일정한 경우에 해제함으로써 건축행위를 하도록 회복시켜 주는 행정처분일 뿐, 허가된 건물에 관한 실체적 권리의 득실변경과 그 허가명의 사이에는 직접적인 관련이 없고, 건축 중인 건물의 소유자와 건축허가의 건축주가 반드시 일치하여야 하는 것도 아닌 점( 구 건축법 제2조 제1항 제12호도 ‘건축주’에 관하여 건축물의 건축 등에 관한 공사를 발주하거나 현장관리인을 두어 스스로 그 공사를 행하는 자로 정의하고 있다), ②건축 중인 건물의 양수인은 건축공사 진행에 필요한 행정관청에의 신고 등을 하고 공사를 계속하기 위해 건축주 명의를 변경할 필요가 있고, 준공검사 후 건축물관리대장에 소유자로 등록하여 양수인 명의로 소유권보존등기를 신청하기 위해서도 건축주 명의를 변경할 필요가 있으므로, 건축 중인 건물을 양도한 자가 건축주명의변경에 동의하지 아니하는 경우 양도인을 상대로 건축주명의변경절차의 이행을 구할 소의 이익이 있다고 인정되는 점( 대법원 2009. 3. 12. 선고 2006다28454 판결 등 참조), ③ ‘액화석유가스의 안전관리 및 사업법’ 제8조, 공중위생관리법 제3조의2, 식품위생법 제29조 등이, 사업자로부터 영업시설 등을 양수하거나 민사집행법상 경매절차에 따라 영업시설 등을 인수한 자는 위 각 법률에 따른 사업자 등의 지위를 승계한다고 규정하고 있는 반면, 구 건축법 등 관계법령은 건축허가명의와 관련하여 위와 같은 승계 관련 규정을 두고 있지 아니한 점, ④ 구 건축법 제8조의3에 의하면, 허가권자는 연면적이 5천 제곱미터 이상으로서 지방자치단체의 조례로 정하는 건축물에 대하여 건축주에게 미관개선 및 안전관리에 필요한 비용을 예치하게 할 수 있고( 제2항), 위 예치금을 반환하는 경우 이자를 포함하여 반환하여야 한다고 규정하고 있는바( 제3항), 건축허가명의가 변경된 경우에 허가권자가 위 규정에 의한 예치의무 및 예치금 반환청구권의 귀속주체를 정함에 있어서는, 해당 건축물에 관한 소유권의 귀속과는 관계없이 건축허가명의의 소재가 독자적인 의미를 가질 수 있고, 변경 전후의 각 건축주 사이의 예치금에 관한 정산의 필요성 등과 관련하여 변경 전 건축주의 동의 여부는 이에 대한 효과적인 조정수단이 될 수 있는 점 등을 종합하여 보면, 건축허가의 효과가 허가대상 건축물인 이 사건 건물에 관한 권리변동에 당연히 수반하여 이전된다고 볼 수는 없다. 따라서 이 사건 매각허가결정서가 소외 1 주식회사의 이 사건 건물에 관한 소유권취득사실을 증명하는 서류에 해당하는 것은 별론으로 하더라도, 구 건축법 시행규칙 제11조 제1항이 정한 ‘변경 전 건축주의 명의변경동의서’에 준하는, 건축허가명의 변경과 관련된 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류’에는 해당하지 아니하므로, 이 사건 매각허가결정서가 위 증명서류에 해당함을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하다.

(2) 이 사건 처분이 당연무효사유에 해당하는지 여부

행정처분이 당연무효라고 하기 위하여는 처분에 위법사유가 있다는 것만으로는 부족하고 그 하자가 법규의 중요한 부분을 위반한 중대한 것으로서 객관적으로 명백한 것이어야 하며, 하자가 중대하고 명백한 것인지 여부를 판별함에 있어서는 그 법규의 목적, 의미, 기능 등을 목적론적으로 고찰함과 동시에 구체적 사안 자체의 특수성에 관하여도 합리적으로 고찰함을 요한다( 대법원 2006. 6. 30. 선고 2005두14363 판결 등 참조). 이와 같은 법리에 비추어 볼 때 이 사건에 있어 위와 같은 위법사유는 그 하자의 정도가 이 사건 처분을 당연무효라고 할 만큼 중대하고 객관적으로 명백하다고 보기는 어렵다 할 것이므로, 당연무효사유는 아니고 취소사유에 불과하다.