경매의 경우 감정평가서, 매각물건 명세서, 현황조사보고서 등에 제시외 건물이라는 표현이 나옵니다. 매각물건 명세서에 표시된 제시외 건물은 경매에 포함됩니다. 제시외 라는 문언의 의미는 제시되지 않은 것이라는 뜻이므로 경매대상에서 제외되는 것이 아닌가 라는 의문이 들게 합니다.

 제시외 건물은 법적 용어는 아닙니다.경매 대상이 된 토지의 지상에는 미등기나 무허가 부속건축물이 있고, 증측한 창고, 옥탑방, 보일러실, 고가의 정원석, 옥외 화장실, 이동식 컨테이너 등이 있습니다. 경매신청채권자가 경매신청을 하지 않았거나 그 후의 경매절차에서도 경매대상으로 포함되지 않은 건물 중 경매 대상에 포함되어야 하는 부합물이나 종물인 경우 경매대상에 포함시켜 일괄경매가 진행됩니다.

부합물은 토지 또는 주된 건물과는 별개이지만, 토지 또는 주된 건물에 결합하여 거래 관념상 그 부동산과 하나의 물건이 됨으로써 토지 또는 주된 건물의 소유자의 소유에 속하게 된 건물을 말합니다. 증축된 부분이 건물에 부합되었는지 여부는 물리적 구조, 용도와 기능, 소유하는 자의 의사 등을 종합적으로 판단하여 결정됩니다. 소유자가 증축한 경우, 임차인이 건물소유자의 승낙을 얻어 증축한 경우 부합에 의하여 건물소유자의 소유가 됩니다. 농작물이나 수목의 부합은 건물의 증개축의 경우와 같이 판단합니다. 타인의 임야에 권한없이 식재한 입목의 소유권은 임야소유자에게 있습니다. 다만 예외적으로 농작물의 경우에는 그 경작한 농작물이 성숙하여 독립한 물건으로서의 존재를 갖추었으면 그 입도의 소유권은 경작자에 귀속됩니다(대판 1979.8.28.,79다784).

 종물이란 토지 또는 주된 건물의 경제적 효용에 계속적으로 이바지하기 위하여 부속시킨 동일 소유자의 독립된 건물입니다. 염전에 딸린 소금창고, 옥외수영장에 딸린 탈의실/샤워실/화장실, 골프장의 임시대피소, 과수원의 경비실, 아파트의 경비실, 주택에 딸린 차고, 과수원이나 농장의 창고, 수영장이나 골프장의 휴게실, 연탄창고, 공동변소, 부속창고 등의 종물로 인정될 수 있습니다. 증축된 건물 2층이 기존의 1층과 거의 같은 넓이와 크기로 경계가 명확하고 서로 차단되어 자체의 전용부분이 있어 구분이 명확하게 되는 경우(대법원 1977.5.24.선고 76다464판결), 부합된 건물이 구조변경으로 독립한 권리의 객체성을 취득한 경우(대판 1982.1.26.,81다519), 기존 건물과 대문을 공동으로 사용하고 2층 베란다 부분이 연결되어 있더라도, 몸체가 별도의 벽으로 이루어져 있고, 기존 건물은 물치장으로, 새 건물은 주거용으로 사용되고 있는 경우(대판 1988.2.23.,87다카600), 기존 건물의 외벽에 증축하였지만 10개의 기둥을 세우고 외벽과의 사이에 다시 벽을 쌓고 전기, 전화 및 상하수도가 따로 설치되어 있는 경우(대판1985.11.12.,85다카246) 등은 부합물이 아닙니다.

 감정평가서에 기재된 제시외 건물이 감정평가액에 포함되고 물건명세서에 매각물건으로 포함되었다고 하더라도 나중에 새로운 소유자가 나타나 권리를 주장할 수 있습니다. 미등기, 무허가 건물이고 소유자가 같다면 매각이 유효하지만 별도의 소유자가 있다면 부합물, 종물 여부를 따져봐야 합니다. 매각대상이 아닌 경우 토지, 건물이 동일한 소유자였다가 다른 소유자로 바뀌었다면 법정지상권이 성립될 수 있고, 그렇지 않다면 철거 대상이 됩니다. 법정지상권이 성립되는 경우에는 지료를 청구할 수 밖에 없습니다.