도로·구거 또는 하천부지인 국유지나 시유지가 사실상 도로나 하천 등으로 이용되지 않고 있는 토지에 개인이 무단으로 점유하고 그 위에 허가 없이 건물을 신축하여 오랜 기간을 사용하고 있었는데, 시·군에서 도시계획도로 등의 공공사업의 시행으로 건물을 철거해야할 경우, 이러한 무허가건축물이 손실보상의 대상이 되는지?

 

공익사업과 관련된 보상의 일반법인 ‘공익사업보상법’과 국유재산이나 공유재산에 관한 ‘국유재산법 등’은 양자의 입법목적이나 규율대상 등이 각기 다르다고 할 것이어서 각각 독립적으로 적용될 법률이라고 할 것인바, 국유재산법 등에 위반되는 건축물이라고 하여 공익사업보상법의 적용을 단연히 배제된다고 볼 수는 없다.

 

공익사업보상법에 건축물의 보상은 물건가격으로 보상하도록 하는 규정을 두고 있을 뿐, 해당 건축물이 무허가건축물인지 여부에 따라 보상 여부에 차등을 두고 있지 아니하며, 영업보상이나 주거이전비의 보상은 적법한 건물일 것을 보상의 요건으로 하고 있는 것과는 달리, 건축물 자체에 대한 보상은 해당 건축물의 적법 여부를 보상의 요건으로 하고 있지 아니한바, 공익사업의 사업인정 고시 이전에 건축된 건물은 통상 적법한 건축허가를 받았는지 여부에 관계없이 손실보상의 대상이 된다는 대법원판례이다.

 

또한 공익사업보상법에 건축물에 대한 평가방법을 정하면서 해당 건축물의 토지에 대한 사용권한의 유무에 대하여 규정하고 있지 아니한바, 공익사업의 이유로 하여 건축물이 건축법령에 따른 무허가인지 또는 해당 건축물이 소재한 토지의 소유권자가 누구인지 여부와 관계없이 보상여부를 판단하는 것으로 볼 수 있다.

 

한편, 국유재산법 등에 국·공유재산의 보호규정을 두어 누구든지 이법에서 정하는 절차와 방법에 따르지 아니하고는 국·공유재산을 사용 등을 하지 못하도록 규정하고 있어, 무허가건축물이 소재한 토지의 소유권자가 국가 또는 지방자치단체인 경우에는 무허가건축물의 위법성이 더 크다고 보아 공익사업보상법에 따른 보상이 불가한 것처럼 볼 여지도 있으나, 공익사업보상법은 국유재산법 등과 그 목적을 달리하는 것으로서 공공의 필요에 의한 공권력행사로 사유재산에 가해지는 특별한 희생에 대하여 보상하는 것이고 관련법령에 위반하여 신축된 건물에 대해서도 소유권 기타 재산권의 성립은 인정될 수 있으므로, 국·공유지에 건축된 무허가건축물에 대하여 철거명령 등의 특별한 조치가 없는 상태에서 동 건축물을 철거하게 되는 경우에는 ‘공익사업으로 인하여 재산권의 침해’되었다고 볼 수 있으므로 해당 무허가건축물도 보상의 대상에 포함된다고 할 것이다.

 

따라서 공익사업보상법에 따른 공익사업인정고시 전부터 대부허가를 받지 않고 무단으로 국·공유지를 점유하여 건축된 건축법에 의하지 않은 무허가건축물이 공익사업시행지구에 편입되는 경우, 이러한 무허가건축물은 원칙적으로 공익사업보상법에 따른 손실보상의 대상에 해당될 것이다.