상가건축물은 대부분 건물소유주가 따로 있고, 건물을 임대받아 영업하는 자가 따로 있다. 그런데 상가건물소유주가 건물을 임대하였는데 임대받은 자가 무단으로 건물을 증축하거나 대수선하여 용도 변경하는 경우가 종종 있다. 이러한 경우 건축물의 위법상태를 직접 관여한 적이 없는 건물소유자에게 건축법에 따른 이행강제금을 부과할 수 있는지?

상가건물을 임대받은 자가 가건물을 무단으로 증축하였고, 증축된 부분에 영업하고 있는 음식점의 창고와 주방 및 손님들의 식사할 수 있는 공간으로 장기간 하나의 영업장으로서 사용하고 있다고 하여 행정청이 건물소유자에게 건축법에 의한 시정명령을 한 후 이행되지 아니하자 이행강제금을 부과하였다면.

건물소유주의 입장에서는 매우 억울할 것이다. 자기도 모르는 사이에 임차인이 건물소유자의 승낙 없이 몰래 건축물을 증축하였기 때문이다. 이에 대하여 건물소유주는 임차인이 무단으로 증축하였고, 증축된 위법건축물은 기존건물과 물리적으로 분리되어있어 기존건축물에 부합되지 않으므로 위법건축물에 대한 시정조치 및 이에 대한 이행강제금 부과를 건물소유자에게 처분할 것이 아니라 직접 위법행위를 한 당사자에게 당연히 처벌하여야 한다고 주장할 것이다.

먼저 건물이 증축된 경우에 증축 부분이 기존건물에 부합된 것으로 볼 것인가 아닌가 하는 점은 증축 부분이 기존건물에 부착된 물리적 구조뿐만 아니라, 그 용도와 기능의 면에서 기존건물과 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권 객체가 될 수 있는지의 여부 등을 종합하여 판단하여야 할 것이다. 그렇다면 위반 건축물의 사례로는 기존건물과 유기적으로 연결되어 음식점의 주방, 창고, 식사 장소로 이용되고 있고, 기존건물의 일부로 이용하기 위하여 증축된 것으로 그 자체로서 별다른 경제적 효용을 가진 것으로 보이지 아니하며, 이를 별도의 독립한 소유권의 객체로 삼으려는 의사로 설치되었다고 볼 만한 자료도 없다면, 위의 위반건축물은 기존건물에 부합된 것으로 보아야 할 것이다.

또한 건축법에 의하면, 허가권자는 위반건축물의 시정명령을 받은 후 시정기한 내에 시정명령을 이행하지 아니한 건축주, 공사시공자, 현장관리인, 소유자, 관리자 또는 점유자에게 소정의 이행강제금을 부과한다고 규정되어 있으므로, 비록 소유자가 건축물의 위법상태를 직접 초래하거나 또는 그에 관여한 바 없다 하더라도 건물소유자에게 시정명령을 하고 이를 이행하지 않으면 이행강제금을 부과할 수 있을 것이다.